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10 CUESTIONES A TENER EN CUENTA A LA HORA DE ALQUILAR UNA VIVIENDA

Publicado por admin en mayo 23, 2020
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10 Pasos básicos a la hora de alquilar tu piso.

Ante un mercado del alquiler boyante, cada vez más propietarios deciden arrendar su vivienda y así obtener una rentabilidad. Para evitar una mala experiencia, es importante que el dueño contemple los derechos y obligaciones que dimanan del contrato. Hay diez aspectos esenciales que el casero no debe pasar por alto.

1)    Garantías adicionales a la fianza

La mejor manera de evitar problemas futuros es pedir al inquilino garantías adicionales a la fianza. Por ley, el arrendatario debe entregar una mensualidad de renta como fianza, una cantidad que en ocasiones resulta insuficiente para hacer frente a cualquier contingencia que pueda producirse.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla una garantía adicional a la fianza obligatoria. No obstante, hace unos meses el grupo parlamentario socialista presentó en el Congreso de los Diputados una proposición de Ley con diversas medidas, entre las que se planteaba establecer ciertos límites cuantitativos a dichas garantías, en función del importe de la renta de alquiler. La implementación de esta y otras medidas está en la agenda del nuevo gobierno socialista, y se han anunciado cambios legislativos en este sentido.

Una garantía adicional a la fianza puede ser la contratación de un seguro de alquiler, solicitar otro mes de renta como aval bancario o el afianzamiento personal y solidario por un tercero, que permiten asegurar el cumplimiento de lo pactado sin imponer al inquilino grandes dispendios.

2)    La fianza debe depositarse en el organismo correspondiente

Las comunidades autónomas son las encargadas de recoger las fianzas obligatorias para el inquilino. Es decir, la mayoría de las CCAA cuentan con un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Y son los propietarios los encargados de depositar las fianzas en estas instituciones. En Vitoria el organismo es Zuzenean, situado en C/ Ramiro de Maeztu, 10.

El incumplimiento de depositar la fianza en el organismo autonómico conlleva graves consecuencias y pueden suponer sanciones económicas. Además, en muchas autonomías es un requisito esencial para que el inquilino pueda disfrutar de la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual en la declaración de la Renta. El plazo para depositar la fianza en Zuzenean es de un mes.

3)    La domiciliación de los contratos de suministros debe cambiarse

En algunas ocasiones el propietario, como titular de los contratos de suministros, abona los recibos y posteriormente los repercute al inquilino. Pero lo mejor es que directamente sea el inquilino el que gestione el cambio de domiciliación de los recibos a su favor.

De este modo, el casero evita que el inquilino deje de pagar los recibos de luz, agua, etc. Lo recomendable es que el propietario mantenga la titularidad del contrato de suministro, domiciliando el pago al inquilino para evitar tener que adelantarle los recibos, lo que le permitirá al arrendador tener un control de los recibos pendientes, pudiendo en caso de impago de los mismos instar de inmediato el desahucio por tal motivo.

4)    El casero debe entregar el certificado energético al inquilino

El certificado energético es un requisito obligatorio tanto en el alquiler como en la compraventa de una casa. Así, el casero debe facilitar al arrendatario la información objetiva en relación con las características energéticas de la casa. Para ello, deberá exhibir y poner a disposición del inquilino una copia del certificado, que tendrá una validez máxima de 10 años.

Para la obtención del certificado de eficiencia energética, que deberá ir suscrito por un técnico competente, la propiedad deberá contratar los servicios de un profesional habilitado a tal efecto, motivo por el que algunos arrendadores deciden pasar por alto este obligatorio trámite, y ahorrarse dicho desembolso. Otros, los más, desconocen el deber de entregar dicho certificado al inquilino, lo que no les exime de cumplir dicha obligación.

En caso de que el dueño de la casa no facilite el certificado energético al arrendatario se expondrá a una infracción grave que puede conllevar sanciones económicas.

 

5)    Verificar antecedentes del arrendador

En la página Web del Poder Judicial se puede corroborar si el posible arrendador tiene demandas por incumplimiento en situaciones de arriendo anteriores. Pide referencias de otros propietarios con los que el inquilino haya tenido relación: en varios países europeos es normal entregar cartas de recomendación de anteriores caseros.

6)    Exigir certificado de antecedentes y Dicom

De esta forma, podrás verificar si tu futuro arrendador posee algún historial delictivo o deudas impagas. El Informe Dicom permite conocer el comportamiento de pago de quienes han sido arrendatarios de propiedades e identificar aquellos que han tenido sentencias judiciales por impagos.

7)    Pedir contrato de trabajo y aval

Para asegurar que el futuro arrendatario posee la solvencia económica suficiente como para pagar el arriendo, es importante pedir el contrato de trabajo e incluso un aval que pueda respaldarlo, en caso de incapacidad de seguir pagando.

8)    Contrato completo

El contrato de arrendamiento debe estipular todo lo relacionado con el alquiler de la vivienda, tales como el plazo de arrendamiento, detalles relacionados con la renovación del contrato, tipo de uso que se le dará a la vivienda, prohibición de subarrendar, periodos y montos de los reajustes, mejoras permitidas o estado completo de la vivienda al momento de arrendar. Además, es muy importante fijar la periodicidad de las visitas para corroborar el estado del inmueble y las cláusulas penales en caso de algún incumplimiento del contrato. Lo mejor, dejarse asesorar por un especialista. Es primordial que realices un inventario de la casa si no está completamente vacía. Haz fotos a los electrodomésticos, y de todo aquello que te pertenezca y quieras conservar. Además, este inventario deberá ser firmado por propietario e inquilino.

9)    Firma ante notario

Para que el contrato cuente con respaldo legal, es esencial que ambas partes lo firmen ante notario, guardando una copia para ambos.

 

10)    Pago de la renta

Otra forma de evitar futuras deudas de arriendo es exigir cheques documentados. De esa forma, puedes asegurar el pago en la fecha correspondiente y, si esto no sucede, el deudor puede incurrir en el delito de estafa.

 

El contrato manda

 

El contrato manda

Leer bien el contrato de arrendamiento antes de firmar es esencial: lo que ponga ahí es lo que cuenta. La Ley impone cada vez menos reglas, pero se aplica en lo que no precise el contrato.

La duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por ambas partes. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, transcurridos como mínimo tres años, ninguna de las partes notifica (al menos con 30 días de antelación) a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

El plazo para pagar la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, a no ser que exista un pacto en contrario.

La renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en los términos pactados por ambas partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

Normalmente se debe especificar qué gastos se incluyen en el contrato y quién debe asumirlos.

A no ser que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, nosotros recomendamos que se repartan así los gastos:

Casero: paga el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y seguros de mantenimiento (caldera…).

Inquilino: paga todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono…).

 

Si se rompe algo

Inquilino: paga los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada (por ejemplo: un cristal). Para estos imprevistos viene bien contratar un seguro especial para inquilinos. Se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso: cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana…

Casero: paga las averías de la lavadora, la caldera, etc. Solo se libra de esto cuando es una avería mínima (un piloto, un filtro…) o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino.

En torno a las responsabilidades del alquiler pueden surgir todo tipo de cuestiones. Unas más claras (el inquilino será responsable si llega una denuncia por ruido), otras más peliaguadas (una inundación puede ser culpa del inquilino porque se dejó el agua abierta, de las tuberías del piso o de las de la comunidad… el inquilino sería responsable en el primer caso, el propietario en el segundo y la comunidad en el tercero).

 

El seguro de la casa

 

Lo conveniente es que cada uno tenga el suyo propio, el casero sobre el inmueble y su equipamiento y el inquilino sobre sus muebles, responsabilidad civil y defensa jurídica.

Piense por ejemplo en un incendio o inundación, normalmente será responsabilidad del inquilino que debe tenerla cubierta con el seguro de responsabilidad civil.

 

 

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