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PISOSymas. Convivencia vecinal.

Normas internas en una COP. Animales domésticos. Uso de zonas comunitarias. Conflictos con las obras de comunidad. Conflictos con las obras de comunidad. Obras de rehabilitación en el edificio de al lado. COP sin CIF ni libro de actas. Locales comerciales y salidas de humos. Presidente de esta, nuestra comunidad… Contador de agua comunitario Cuotas de participación

Normas internas en una COP. Animales domésticos.

Consulta:

Hola, tengo una pregunta, acabo de comprarme un piso y me han dado unas normas de convivencia firmadas por los primeros propietarios de hace 10 años, de los cuales aún quedan algunos en el bloque, donde pone que queda prohibido tener perros en el edificio. He pedido los estatutos que están registrados en el registro de la propiedad y solo están registradas las leyes genéricas de todos los bloques de pisos, pero no las que ellos me han transmitido. Yo como propietario nuevo, que normas estoy obligado a acatar? Las que están registradas en el registro de la propiedad entiendo que seguro que sí, pero las que están firmadas por los propietarios también? O según la ley podría tener un perro sin que me pudieran decir nada?

Respuesta:

Esas normas no inscritas no afectan a los propietarios posteriores que no las han suscrito, pero no cumplirlas a sabiendas es una muy mala manera de comenzar la convivencia con tus vecinos. Lo mejor sería incluir tu problema en el orden del día de la próxima reunión y hablarlo con el resto de vecinos. Es muy probable que la mayoría no tenga problema con que tengas un perro en tu piso.

Uso de zonas comunitarias.

Consulta:

Buenas tardes, ¿Cómo se puede obligar a un vecino a retirar las plantas de un pasillo y un hall comunitario? No ha pedido permiso a la comunidad y ha puesto más de 30 Macetas!!!! A pesar de los requerimientos del presidente y administrador, no hace caso, gracias.

 

Respuesta:

Si ya ha sido requerido deberá aprobarse en junta de propietarios que se le demande por infracción de los deberes contra la comunidad por actividades molestas.

Locales comerciales y salidas de humos

Consulta:

En uno de los locales situados en el bajo del edificio en donde vivo, en donde se vende pan, han colocado una salida de humos para el horno, sin que ni la Comunidad ni el Presidente le hayan dado permiso. El Administrador nos dice que las escrituras del edificio establecen que esto puede ser así y yo he consultado mis escrituras y las del Presidente y no pone nada sobre este tema. ¿Me lo pueden aclarar?

Respuesta:

Cuando el Administrador les habla de las escrituras, se refiere a las de División Horizontal del Edificio, que son aquellas en donde se establecen, entre otras cosas, las condiciones que el primer propietario del edificio (el promotor) dispone, entre las que se puede y suele conceder el beneficio a los locales de colocar salidas de humos, rótulos, escaparates, etc., sin que se tenga que pedir autorización a la Comunidad, siempre que no se vulneren otras normas (ordenanzas municipales, etc.).

Para comprobar este extremo, cualquier persona puede pedir una nota informativa de la escritura de división horizontal en el Registro de la Propiedad, y si en ella se establece la posibilidad de colocar salidas de humos, la única posibilidad de impedirlo es que la Comunidad, por UNANIMIDAD (es decir, incluido el voto del propietario del local), acuerde modificar la Escritura de División Horizontal, que también se denomina Título Constitutivo de la Comunidad.

Presidente de esta, nuestra comunidad…

Consulta:

¿Se puede obligar a una señora de 83 años que vive sola en un piso de su propiedad a ser presidenta o secretaria de la Comunidad de Vecinos?

Respuesta:

Todos los propietarios tienen el derecho y el deber de ostentar los cargos de la Comunidad que le correspondan, según se establece en el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hay ninguna exención por la edad.

En el caso concreto que se plantea, si no quiere aceptar el cargo, ha de acudir al Juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que estime convenientes y, si el Juzgado las estima, será el Juez quien nombre nuevo Presidente o Secretario.

Consulta:

¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario?

Respuesta:

Si no hubiera voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo, o de que se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no hubiera acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algún cargo, habrá de acudirse al Juez.

Contador de agua comunitario

Consulta:

Cuando el contador de agua es comunitario y afecta sólo a algunos copropietarios y en caso de que, por avería en alguno de los pisos, suba el consumo de forma anormal, no siendo posible cuantificar lo que consume cada uno, ¿puede otro copropietario negarse a pagar la parte del exceso que resulte?

 

Respuesta:

Si no es posible cuantificar el gasto individual porque no existen contadores privativos, cualquier consumo anormal producido por avería o por cualquier otra causa ha de afrontarse por todos los propietarios.

Dimisión del Presidente de la COP

Consulta:

El Presidente de mi comunidad ha dimitido por carta dirigida a los vecinos y dice que yo, como Secretario, debo hacerme cargo de sus funciones y convocar una Junta. ¿Es eso correcto?

Si es así, ¿qué debo hacer exactamente?

En caso contrario, ¿cuáles son los pasos a seguir?

Respuesta:

La Ley de Propiedad Horizontal no prevé la dimisión de los cargos, y menos aún, que se haga mediante carta a los comuneros.

Lo que debe hacerse es una Junta General Extraordinaria de la Comunidad, convocada por el Presidente que es quien tiene capacidad para ello, y someter a la Junta los nuevos nombramientos. Es esta Junta General la que tiene potestad para aceptar o no la renuncia del Presidente y designar los nuevos cargos.

Cuartos de contadores y terrazas comunitarias

Consulta:

Como propietario, tengo derecho a tener llaves de los cuartos de contadores de electricidad y agua, o solo tienen que tenerlas los presidentes?, si el edificio cuenta con una terraza debemos tener copia de las llaves todos los vecinos?

Respuesta:

Normalmente los accesos a los cuartos en donde se centralizan los contadores de los suministros del edificio están centralizadas en una o dos personas (Presidente y Administrador), además de la copia que puedan tener las empresas que prestan los servicios de suministro para proceder a la instalación de contadores y a su lectura. El hecho de que se distribuyan llaves de forma masiva puede traer como consecuencia el acceso y posible manipulación de elementos comunes o instrumentos o maquinaria, con el consecuente perjuicio o incluso el riesgo de manipular maquinaria sin la debida cualificación lo que puede entrañar riesgos.

En todo caso, si cualquier propietario requiriese del acceso a cualquiera de esos cuartos, con la suficiente justificación (comprobar una lectura, cortar una llave de paso de agua, etc) no debe ponerse ninguna objeción por quien custodie las llaves.

Respecto a la consulta que nos plantea sobre la terraza, necesitaríamos saber el destino que tiene la misma, si es practicable o no, o si tan sólo está destinada al paso para acceder al mantenimiento de servicios y suministros (antena, contadores de gas, etc.)

Garaje comunitario y motocicletas

Consulta:

Cuando compre el piso, los antiguos dueños me entregaron junto con las llaves una llave del garaje colectivo, aun cuando ellos no tenían ninguna plaza de garaje en propiedad. Quisiera saber si sería posible usarla para guardar una moto scooter que no ocuparía plaza de aparcamiento y únicamente por la noche.

 

Respuesta:

Para el uso de zonas o elementos comunes es precisa la autorización de la Junta de Propietarios. El hecho de que disponga de la llave del garaje no le permite poder hacer uso de él, ni siquiera acceder a él, si no dispone de ninguna propiedad en el garaje. Nuestra recomendación es que solicite autorización a la Junta de Propietarios en una reunión en la que este asunto figure en el orden del día (no en Ruegos y Preguntas).

Aparatos de aire acondicionado en las fachadas del edificio

Consulta:

Quisiera saber si es necesario, para instalar un split en mi domicilio, pedir permiso a la comunidad, aunque el aparato no vaya a estar a la vista.

Respuesta:

Desde el momento en el que la máquina exterior se ubique en un lugar que altere la configuración estética de la fachada es preciso el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Sin embargo, si la máquina se instala, por ejemplo en la parte baja de la pared de un balcón y no es visible desde el exterior no altera la configuración estética del edificio y por tanto no requiere el consentimiento de la Junta de Propietarios.

Artículo 5.01.55 del PGOU de Vitoria-Gasteiz 2. Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores podrá sobresalir del plano exterior de la fachada y plano envolvente de cubierta de forma que suponga un detrimento de su calidad estética o molestias a los viandantes, como goteo, etc.

Instalación de placas solares en cubierta

Consulta:

Quiero instalar placas solares térmicas para obtener agua caliente para mi vivienda. En principio pediré presupuesto para la instalación de dichas placas para todo el edificio. En el caso de que debido al coste de la instalación la Comunidad no esté interesada, ¿Pueden negarme el permiso para hacer la instalación individual para mi vivienda?

Respuesta:

Esta cuestión es una de las pocas que se regula claramente en la Ley de Propiedad Horizontal en relación al tipo de mayorías que se requiere. Su regulación se contiene en apartado 2º del artículo 17º de la Ley de Propiedad Horizontal, que textualmente dice:

2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o a la adaptación de los existentes, así como de la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir en el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimientos posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

Conexión de desagües de locales a bajantes generales del edificio

Consulta:

Buenas, quería saber si es posible si el dueño de un local comercial puede reformarlo, colocando una serie de desagües ( se trata de la futura consulta de un dentista) rompiendo el forjado del sotano-aparcamiento por ocho puntos distintos colocar las bajantes con tubos de PVC, colocar codos etc y grapearlo por el techo del aparcamiento y acometerlo a la red de saneamiento del edificio SIN PEDIR PERMISO A LA JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO alegando que tiene licencia de obras municipal, proyecto y planos de instalaciones y que ya ha notificado por escrito la petición de reforma al administrador de fincas que lleva la gestión de La Comunidad de Vecinos. Ha aprovechado las navidades para hacerlo todo, ya es un hecho consumado. Quería saber si eso es una obra legal, y que podemos hacer. Agradeciéndole de antemano su interés atentamente

Respuesta:

El Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la Comunidad.  La única obligación que se le da al propietario de este local es «comunicar previamente», sin tener que esperar a que se le de respuesta, autorización o requerimiento y según nos indica parece ser que ha habido una comunicación previa a través del Administrador, que aunque no es el representante, deberá dar traslado al Presidente que sí lo es, por lo que en este caso, por los datos que nos aporta ha dado cumplimiento a sus obligaciones.

Además de lo anterior, si es cierto que a los locales comerciales, que normalmente se entregan en bruto sin acometer ninguna red de suministro (electricidad, abastecimiento y saneamiento de agua, etc.) la Comunidad no podría limitar el que se hagan las obras necesarias, siempre que no menoscabe el estado de las zonas comunes, para poder hacer llegar al local los servicios y suministro básicos (electricidad, agua, saneamiento, teléfono, etc.), por lo que en caso de plantear cualquier pleito sería muy probable que no prosperase. Pero vamos más allá, es también habitual en algunos títulos constitutivos (escrituras de división horizontal) que se faculte expresamente a los locales comerciales en planta baja  a que se hagan las conexiones a la red de saneamiento a través del forjado con la planta sótano, circulando las conducciones por el techo del garaje.

Prohibido fumar en zonas comunes del edificio

Consulta:

¿Se puede establecer en un reglamento de régimen interior la prohibición de fumar en los elementos comunes?

Respuesta:

La Ley 28/2005, sobre medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco, no ha entrado a detallar con precisión exhaustiva, todos los lugares en los que se puede o no puede fumar, es decir, los sitios o zonas detalladas a las que se extiende la prohibición.

Tratándose de zaguanes, portales y escaleras de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, en la medida en que estos espacios tienen la consideración de zonas comunes del edificio, entendemos que es de aplicación la prohibición de fumar «en cualquier otro lugar en el que, por mandato de esta Ley o de otra norma o por decisión de su titular, se prohíba fumar».

En este caso, el titular es la comunidad de propietarios, a la que corresponderá decidir sobre si se permite o no fumar en dichos espacios

Por otra parte, hay que tener en cuenta la prohibición legal que incide sobre determinados elementos comunes:

  1. El empleado de fincas no puede fumar en la zona habilitada como conserjería.
  2. Ascensores y elevadores.
  3. Recintos de los parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamientos destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores.
  4. Cuestión aparte es la piscina comunitaria. Si en ella hay diferenciadas una zona de niños y otra de adultos, si se puede fumar en esta zona. Si, por el contrario, no hay zonas separadas, no se puede fumar en todo el recinto.
  5. Espacios cerrados de uso colectivo (L 28/2005 art.7.x). Si, por ejemplo, la comunidad cuenta con un espacio común para celebran en el reuniones, fiestas, o juntas, le alcanzaría la prohibición.

Coche y moto en una sola plaza

Consulta:

Tengo una motocicleta y un automóvil en la misma plaza de garaje, en una comunidad de 217 vecinos. Mis preguntas son varias. Sin salir de mi plaza de garaje, ¿puedo estacionar los dos vehículos? ¿Puede sobresalir en algo de largo, por delante o por detrás, el vehículo?

Respuesta:

En principio, no se puede impedir a un propietario que (dentro de los límites de su propiedad) aparque uno, dos o los vehículos que estime pertinente, sean pequeños o grandes, siempre que no se invadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohíba.

No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.

 

Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza.

Café-bar en los bajos del edificio

Consulta:

Soy el secretario de la comunidad de propietarios, y quieren abrir un café-bar en los bajos del edificio. No estamos muy contentos y queríamos saber si necesitan algún permiso de la Comunidad para la apertura, y si existe algo de legislación para exponer nuestra queja al Ayuntamiento.

Respuesta:

La instalación de cualquier actividad en un local no requiere el permiso de la Comunidad como tal. No obstante, el Ayuntamiento comunica a la Comunidad y a los colindantes que se ha solicitado licencia de construcción y de funcionamiento para una determinada actividad, para que quienes se consideren perjudicados hagan las alegaciones pertinentes. Finalmente, el Ayuntamiento decide si concede o no la licencia.

Los problemas fundamentales que una actividad como ésta puede causar son los derivados del horario de cierre y de los ruidos, y normalmente no se dan hasta que no está en funcionamiento. Es entonces cuando la Comunidad tiene que denunciar al Ayuntamiento si se produce algún tipo de irregularidad, persistiendo en las denuncias si se tarda en conseguir el cese de las molestias.

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